Es habitual que antes de la formalización de la compraventa ante notario, el comprador y el vendedor firmen un contrato previo en el que se obligan recíprocamente, fijando el precio y demás condiciones de la venta y estableciendo la fecha máxima para otorgar la escritura notarial. La firma de este contrato representa el acuerdo entre comprador y vendedor y el fin de las negociaciones entre ellos. Es lo que coloquialmente se conoce como “firmar las arras”. Pero en realidad las arras no son más que un pacto que se suele introducir en el contrato. Se llaman arras o señal a la suma de dinero que el comprador entrega al vendedor en ese mismo acto. Las consecuencias del pacto de arras no son siempre las mismas sino que depende de cómo se encuentre regulado.

Tipos de arras

Tradicionalmente se dice que existen tres tipos de arras, aunque el artículo 1454 del código civil solo regula una:

  • Arras confirmatorias: son aquellas en las que el comprador entrega una suma de dinero a cuenta del precio convenido. Estas arras no son más que un anticipo del precio y por tanto no cumplen una función de garantía ni autorizan para desistir del contrato. Si llegado el momento el comprador no paga el resto del precio o el vendedor no entrega la cosa, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
  • Arras penitenciales: son las arras que autorizan el desistimiento. Con ellas cualquiera de los contratantes puede desligarse del contrato unilateralmente, por su sola voluntad, y sin que la otra parte pueda exigir el cumplimiento ni cualquier clase de indemnización. Por tanto el comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras y el vendedor devolviendo la misma cantidad duplicada. Este tipo de arras son las únicas que regula el código civil y también son las más conocidas popularmente, pero lo cierto es que son excepcionales porque solo se aplican cuando están así expresamente reguladas en el contrato.
  • Arras penales: Son aquellas que funcionan como una garantía del cumplimiento del contrato, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios pero sin autorizar el desistimiento. Es decir, si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o bien exigir el cumplimento. Si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas. La cuantía de las arras opera por tanto como una especie de cláusula penal, de modo que la indemnización de daños y perjuicios se concreta en ese importe, aunque siempre sujeto a la facultad moderadora de los tribunales.

Conclusiones

En conclusión podemos decir que solo las arras penitenciales autorizan para desistir del contrato. Tanto las arras confirmatorias como las penales obligan a las partes a cumplir lo estipulado. La única diferencia entre las dos últimas es que en caso de incumplimiento, la indemnización de daños y perjuicios tendrá que establecerla el juez en caso de las confirmatorias, mientras que en las penales se concretará en principio en el importe de las arras.

Lo recomendable es leer detenidamente estos contratos asegurándose de que están bien redactados y comprendiendo el alcance de las obligaciones asumidas. Si se establece un pacto de arras, para evitar problemas de interpretación, es esencial que de su redacción resulte claramente de que modalidad de arras se trata y cuáles son sus consecuencias. En todo caso, si tiene dudas le recomendamos que acuda a una notaría o a otro profesional especializado. Sin compromiso puede acudir a nuestras oficinas para informarse debidamente antes de firmar el contrato. Notaría Pablo Carbajo, A Coruña.