El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía, es un impuesto municipal que grava el aumento de valor que experimentan los bienes inmuebles en un determinado periodo de tiempo. Se paga en aquellos casos en los que se transmite la propiedad o el usufructo del inmueble por compraventa, donación, herencia, legado, etc. La justificación teórica del cobro de este impuesto es que se presume que ese aumento de valor se debe a la acción del propio ayuntamiento, ya que al mejorar las calles y las infraestructuras de la zona, los terrenos urbanos que existen en la misma aumentan su valor. Por eso es un impuesto que afecta esencialmente a propiedades que se encuentran en núcleos urbanos. Mientras su propietario conserva el inmueble, la plusvalía está latente, pero en el momento en que lo transmite a un tercero se pone de manifiesto la plusvalía generada desde la adquisición, produciéndose entonces el hecho imponible y la obligación de pago.

Quien es el obligado al pago del impuesto

Hay que distinguir dos situaciones distintas:

  • En las transmisiones onerosas: compraventas, permutas, etc., el obligado al pago del impuesto es el TRANSMITENTE. Aunque es excepcional, en las compraventas es posible pactar que la plusvalía la pague comprador, salvo cuando se trate compraventa de viviendas a un promotor inmobiliario, ya que en estos casos los Juzgados y Tribunales han considerado esta cláusula abusiva. Si se pacta que el pago de este impuesto lo realice el comprador, deberá hacerse constar expresamente en la escritura notarial de compraventa. Además, hay que tener presente que este pacto no vincula a la Administración Tributaria, que girará la carta de pago siempre al vendedor.
  • En las transmisiones lucrativas: donación, herencia, legado, etc., el obligado al pago del impuesto es el ADQUIRENTE, es decir, el donatario, heredero, legatario, etc.

Cómo se calcula el impuesto

La regla general es que la cantidad a pagar será mayor, cuanto más tiempo haya pasado desde que el transmitente adquirió el inmueble. Sin embargo, dado que la cuantía del impuesto varía entre los diferentes ayuntamientos, si usted quiere conocer el importe lo más apropiado será preguntarlo en el propio ayuntamiento. Allí le informarán de la cantidad que tendría que pagar en caso de una hipotética transmisión del inmueble realizada en esa fecha. El importe de la plusvalía se calcula teniendo en cuenta cuándo se hizo la última transacción pero computando un plazo máximo de 20 años. Para ello se aplica al valor catastral un determinado porcentaje que varía mucho entre los distintos ayuntamientos. El impuesto no tiene en cuenta de forma directa el valor de mercado de los inmuebles, por lo que en ocasiones podría ocurrir que exista plusvalía municipal cuando en realidad el terreno ha disminuido de valor, desde que se adquirió hasta que se transmite, por la situación del mercado inmobiliario. En función de la regulación que pueda establecerse a través de ordenanzas municipales, podría haber exenciones, bonificaciones o reducciones que afecten a determinados sujetos pasivos y que pueden suponer una disminución muy importante de la carga tributaria.

Plazo para pagar el impuesto

El sujeto pasivo obligado al pago del impuesto deberá presentarse en las oficinas correspondientes del ayuntamiento para proceder a la declaración o autoliquidación del impuesto dentro de los plazos legales. Estos plazos varían según se trate de transmisiones intervivos o transmisiones por causa de muerte.

En las transmisiones intervivos (compraventa, donación…) el plazo es de 30 días hábiles desde que tiene lugar la transmisión, es decir, si se hace ante notario, desde que se firma la escritura pública notarial.

En las transmisiones por causa de muerte (herencias) el plazo es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento del causante. Por tanto en este caso no se tiene en cuenta la fecha de la escritura notarial de aceptación de herencia, sino el momento en el que se produjo el fallecimiento. Esto supone que hay que liquidar la plusvalía aunque no se formalice la aceptación hereditaria ante el notario.

Inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, herencia, legado, donación, etc

Esta es una de las cuestiones que más preocupan a los clientes que acuden a las notarías, sobre todo a los adquirentes en las escrituras de compraventa, que temen que la falta de pago de la plusvalía por el vendedor, impida que la compraventa se inscriba en el Registro de la Propiedad. En este sentido pueden estar tranquilos.

Desde el 1 de enero de 2013 el artículo 254 de la Ley Hipotecaria establece un sistema de “cierre registral” que impide que se inscriban en el Registro de la Propiedad actos o contratos sujetos a plusvalía municipal (es decir compraventas, donaciones, herencias…) si no se acredita haber presentado la declaración o autoliquidación del impuesto o bien una comunicación específica que la ley regula.

La comunicación a la que se refiere al artículo es lo más común en la práctica. Puede hacerla el notario o los interesados y no implica nada más que poner en conocimiento del ayuntamiento que se ha producido el hecho imponible que da lugar a la obligación de pago del impuesto, para que este pueda, en su caso, reclamar al obligado.

Esta comunicación en ningún caso exime al sujeto pasivo de su obligación de acudir al ayuntamiento para presentar la declaración o autoliquidación de la plusvalía municipal dentro de los plazos legales, pero sí es suficiente para que la escritura notarial pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.

De esta manera, el comprador puede inscribir su derecho con independencia de que el vendedor pague o no el impuesto.

En esta Notaría, remitimos, con autorización de los interesados, comunicación al Ayuntamiento de la formalización de cada escritura sujeta a plusvalía municipal dentro de los dos días siguientes, acompañando el justificante a la copia autorizada cuando la entregamos al cliente o a la gestoría, todo ello con la finalidad de levantar el “cierre registral” y permitir su inscripción en el Registro de la Propiedad.